2021 부동산 전망(이광수 애널리스트) 상고하저 뜻

김미경 선생님의 MK채널에 출연한

애널리스트 이광수님의 2021 부동산 전망을 소개합니다.

피터 드러커는 “미래의 일은 이미 현재에 일어나고 있다.”고 했습니다.

부동산 시장에 현재 일어나는 일을 분석해서 미래에 투자해야 합니다.

 

2021년 부동산 시장을 상고하저로 예상하는 기사를 읽었습니다.

상고하저 뜻은 상반기 고점 하반기 저점이란 뜻입니다. 

 

부동산 가격을 예측할 때는 투자수요와 매도물량을 분석해야 합니다.

투자할 사람이 계속 증가할까?(투자수요)

집을 많이 갖고 있는 사람이 시장에 물건을 내 놓을까?(매도물량)

 

지금 왜 부동산 가격이 오르고 있을까요?

실수요자보다는 임대수익 목적의 투자수요 때문이라고 합니다.

부동산 시장 가격 결정은 매물의 양이 결정합니다.

 

임대사업자 등록으로 혜택을 받기위해 임대사업자가 늘어났습니다.

임대사업자는 지역에 따라 4년 ~ 8년 동안 집을 팔 수 없습니다.

 

현 정권 들어서 1가구 다주택자에 대한 규제가 심해졌습니다.

1. 대출 규제

15억 이상 주택 구매 시 대출이 안 되고,

9억 이상~ 15억 미만 20% 한도 내 대출,

9억 미만은 40% 한도 내 대출이 가능합니다.

최대한 레버리지를 활용해야 투자수익율이 증가하는데

대출 규제로 투자수익율이 감소하자 투자자도 감소하게 됩니다.

 

2. 취득세 증세

두 번째 집을 살 때 취득세가 8%입니다.

10억짜리 집을 사면 취득세만 8000만 원을 내야합니다.

세 번째 집을 살 때 취득세가 12%입니다.

 

3. 보유세 증세

보유세가 2배 가까이 증세되었습니다.

 

투자수요가 적어지니 서울의 아파트 매매건수가

2020년 6월 1만5500여 건에서 2020년 9월 1890여건으로 줄었습니다.

1가구 다주택소유자와 임대사업자에 대한 규제를 강화하다보니

임대사업자가 더 이상 임대주택을 늘리지 않습니다.

그러자 전세수요는 많은데 전세공급은 줄어듭니다.

또한 임대사업자가 전세를 월세를 돌리며 전세 물량이 더 부족해집니다.

전세값이 치솟는 마당에 그냥 내 집을 사자는 마음에 주택을 구입합니다.

집값이 슬금슬금 오릅니다.

몇 년 후 집을 사려던 사람도

부동산 가격 상승 이익에 나만 소외되는 거 같은 불안이 스멀스멀 올라옵니다.

그러자 영혼까지 끌어 모아 빚을 내서 집을 삽니다.

 

전세를 끼고 사는 일명 갭투자를 합니다.

예를 들어 9억 원짜리 집을 살 때 전세 7억을 끼고 2억은 대출 받습니다.

2억은 자신이 살고 있는 전세를 담보로 ‘전세담보대출’을 받습니다.

이광수님은 2006년 12월 기사를 인용하면서

부동산 가격이 오를 때는 부동산에 대한 장밋빛 전망이 팽배하지만

불과 1~2년 사이에 폭락했던 사실을 알려줍니다.

 

부동산 가격은 주식처럼 갑자기 떨어지지는 않습니다.

매도자는 살 사람이 없다면

싼 값에 급매로 내놓기보다 보유를 선택하기 때문입니다.

그러나 보유에 한계가 오거나 공포를 느낄 경우

매물이 일시에 몰릴 가능성이 있습니다.

개인이 영끌로 주택을 매입할 때,

법인이 보유한 물건이 꾸준히 매물로 나오고 있습니다.

‘선수들은 팔고 아마추어들은 사’는 현상이 보입니다.

 

금융 시장은 ‘맑은 날 우산 빌려주고 비오는 날 우산 뺏’는 경우가 허다합니다.

영끌로 집을 산 사람들이

대출이자를 감당하지 못할 경우 헐값에 집을 팔아야 합니다.

부자들은 헐값에 나온 집을 사서 더 부자가 되는 겁니다.

실제로 1998년 IMF나 2008년 금융위기 때 있었던 일입니다.

 

매물량은 증가하는데 집값은 떨어질 때가 주택 구입의 적기라고 볼 수 있습니다.

매매량 증가를 확인하는 방법은 포털 사이트에서 아파트 실거래량을 검색해 봅니다.

직접 부동산에 가서 매물량을 확인해 보는 것도 방법입니다.

중개인이 “매물량 거의 없어요.”라고 하면 살 시기가 아니라고 판단할 수 있습니다.

“가격이 좀 빠지는데 매물이 늘었어요.”라고 하면 싼 값에 살 수 있는 시기라고 볼 수 있습니다.

대중 심리에 편승해서 한 방향으로 내달리는 ‘레밍 효과’를 조심해야 합니다.

조급하게 매매를 결정하지 말고 최적의 시기를 기다리는 것도 돈을 버는 것입니다.

 

이광수 애널리스트가 예상한 시나리오가 빗나간 적도 있어 비판하는 사람도 있는데요.

저는 부동산 시장의 기본 설명이 머리에 쏙쏙 박혔습니다.

“운을 만들려면 옳은 일을 해야 한다.”말도 참 좋았습니다.

 

2021년 부자에 한 걸음 더 다가가는 우리였으면 합니다.

새해 복 많이 많이 받으세요~

 

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